最近上海二手房单日网签1632套这个数字刷屏了，创下近五年单日成交新高。
市场一下子好像又"热"了起来。
但热闹背后可能是"以价换量"——克而瑞数据显示，2026年3月上海二手住宅成交均价为34429元/㎡，环比下跌2.85%，市场"以价换量"特征明显。
不过国家统计局发布的70城房价数据显示，上海二手房价格已连续两个月环比上涨（2月涨0.2%，3月涨0.4%）。
市场到底是在筑底，还是昙花一现？
正好这个时刻，高盛发了一份报告，预言上海和深圳楼市，将在2026年年底左右触底，并领先全国其他城市6到24个月开始复苏，到2028年底房价有望累计上涨15%。
高盛凭啥这么说？
高盛为什么说上海楼市年底见底？
高盛的核心论点：香港已经涨了，上海跟上只是时间问题。
上海和深圳的住宅市场，预计在2026年第四季度完成筑底。从2026年底算起，到2028年底，两地房价预计累计上涨 15%。
复苏将比其他一二线城市快 6到24个月，成为全国楼市的“领头羊”。
高盛认为，楼市要复苏，离不开人口、收入、购买力和供应这四大支柱。
而上海的情况正在向已经复苏的香港靠拢。
1）人来了（人口）
上海、深圳和香港一样，都在疯狂“抢人”。
上海虽然以前户口严，但近两年也大幅放宽，2023-2024年给人才落户的数量比前几年暴增了四倍多。
人来了，落户安家，就是最实在的买房需求。
2）收入在增
虽然整体工资增长慢，但上海的“赚钱发动机”——IT、芯片、人工智能、生物医药等高端产业——增长迅猛。
张江、漕河泾、徐汇滨江等产业园区生机勃勃。这些高收入行业创造了购买力，他们是未来中高端住房的“主力买家”。
3）价差缩（购买力）
房贷利率到了历史低点（上海首套利率约3.05%），买房贷款的负担在减轻。
但和香港比，上海的房价收入比还是高，而且租金收益率仍低于房贷利率，意味着持有房产在财务上仍是“亏本的”。
但上海房子的价值不只在于居住，还绑定了顶级的医疗、教育资源，这些“隐性福利”在市场回暖时会被重新看重。
4）供应不多
大家感觉市面上的房子多，但在上海的核心区，情况没那么糟。报告指出，核心区的好地块越来越稀缺。
更关键的是，随着租金回报率回升，不少房东选择“由售转租”，减少了二手市场的抛压，有利于价格稳定。
历史上看，在2004-2007年和2009-2018年两轮大牛市中，香港和上海的房价走势高度同步。
在超过70%的情况下，香港房价涨，上海随后四个季度内也会涨。
香港房价在2025年3月触底后，至今已反弹约8%。高盛认为，这明确预示了内地一线城市，特别是上海、深圳的复苏路径。
高盛“预测史”：
从乐观到谨慎，再到结构性看多
回看高盛过去几年对中国楼市的预测，大方向基本正确，不过时间节点和调整幅度上也是多次改口。
1）2023年4月：首次明确看跌
预测：中国房价将在2027年见底，累计下跌40%
2）2024年5月：悲观升级
预测：维持2027年三季度触底判断，强调调整周期需24个季度
3）2024年10月：重大转向——"触底在望"
预测：2025年底房价企稳，2027年上涨2%
4）2025年4月：因关税冲击推迟
预测：将一二线城市房价企稳时间从2025年末推迟6-12个月至2026年中后期
……
直到这次2026年4月（本次报告）：转向对一线城市的明确乐观
当年著名的L型走势也是高盛说的，高盛口风的最大变化在于，不再笼统地谈“中国楼市”，而是鲜明地指出“一线城市”（特指上海、深圳）将率先复苏，并且给出了具体的时间表和幅度。
上海市场最新信号
当下的上海楼市：
1）成交量暴增，但还没有涨价；
2）政策“点火”，“沪七条”效果显现；
今年2月底落地的“沪七条”新政，是本轮行情的直接催化剂。
政策精准激活了被压抑的刚需和置换需求，政策底已经明确出现。
3）改善需求开始“动”了
市场回暖呈现明显的结构性，目前成交主力仍是总价300万以下的刚需房源，占比70%。
但一个积极的信号是：近期总价900万以上的高端房源成交占比在提升。
随着刚需市场交易链路的打通，改善型需求正在被带动，市场热度有从底部向上传导的趋势。
4）挂牌量下降，供需关系微妙变化
另一个关键数据是，上海二手房挂牌量已连续走低。
一方面，降价房源被快速消化；另一方面，市场回暖让部分房东产生“惜售”心态。
供应端收缩，需求端集中释放，为价格企稳创造了条件。
5）房东心态上看，3月份很多高性价比房源出清后，当下很多在挂的房源价格都更高了。
不过，涨价的房东也没几个，上海房东现在是不涨价，也不轻易降价。
6）4月份以来，上海豪宅风向标，翠湖天地成交了17套房子。
这个城市最有钱的一批人，下场买房了。
综合来看，上海楼市，在政策刺激下，价格深度调整后，需求开始释放，市场活跃度提升。距离“价格触底反弹”，可能还需要时间和更多基本面（如收入预期）的配合。
宏观上看，最近的金融数据还不错，2026年3月ppi实现首次转正。
虽然受到中东战事的影响，但股市今年的行情还可以，起起伏伏又回到4000点了。
资本市场走牛，首先利好一线城市核心资产。
上海楼市确实出现了止跌复苏的信号，但我们还需要继续观察，这一波成交量能不能持续。
而自住买房的，真的可以看起来了。
小结
未来的中国楼市，将是 “K型分化” 的天下。
只有极少数城市能率先走出来。
关注“结构性机会”：未来的机会不在普涨。
即便是在上海，也只有少数房子能保值增值。
房子的地段和品质，将比以往任何时候都更具决定性。
对于每一个关心上海楼市的人而言，需要更冷静、更仔细地观察：
那些决定城市命运的“人才”是否还在涌入？
这座城市的“财富创造机器”是否依然强劲？
以及，在最核心的地段，最好的房子，是否已经开始悄然改变着它们的交易节奏。
巨轮的转向，最初可能只是一道微小的涟漪。
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